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リースの識別における特定の資産とは、通常は契約に明記されることにより特定される。ただし、資産が契約に明記されている場合であっても、貸手が、�@使用期間全体を通じて当該資産を代替する実質上の能力を有し、かつ、�A資産の代替により経済的利益を享受する場合、貸手は資産を代替する実質的な権利を有しており、当該資産は特定された資産に該当しない。なお、顧客が使用することができる資産が物理的に別個であるかも考慮する。
例えば、輸送業務をアウトソーシングする場合、鉄道車両等を賃借することになるが、契約書上、鉄道車両等の種類のみが記載され、輸送会社（鉄道会社）が、多数所有する車両から自社の経済合理性から車両の有効活用を判断して車両の手配を行っている場合、輸送会社が資産を代替する実質上の能力を有し、かつ、代替することで輸送会社は経済的利益を享受している。このようなケースでは、鉄道車両等は、特定の資産とは言えず、契約にリースを含まない。同様に物流業務のアウトソーシングで、商品保管のための倉庫を賃借する場合、物流業者が、倉庫ペースを自社の都合（スペースの有効活用）で自由に変更可能であれば、倉庫スペースの賃貸は、特定の資産に該当せず、契約にリースを含まないことになる。
契約の実質的な判断により、特定の資産になるかどうかが判定され、賃借取引がリースにもなるし非リース（サービス）にもなる。