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借手は、リースの契約条件の変更が生じた場合、変更前のリースとは独立したリースとして会計処理を行うか、又は、リース負債の計上額の見直しを行い、リースの契約条件の変更に複数の要素がある場合、これらの両方を行う。
リースの契約条件の変更とは、当初の契約で決められていた条件、すなわち、リース対象物の範囲やリースの対価、契約期間などが事後的に変更されることをいう。
変更の内容によって、独立したリースとして会計処理を行う、又はリース負債の計上額の見直しを行い、変更の内容に複数の要素がある場合は、要素ごとに会計処理を行う。
以下の要件のいずれも満たす場合は、借手は、当該リースの契約条件の変更を独立したリースとして取扱う。
（要件１）１つ以上の原資産を追加することにより、原資産を使用する権利が追加され、リースの範囲が拡大されること。
※　例えば、店舗やオフィスを賃借している場合に、賃借している原資産とは別に追加で新たなスペースを賃借するような場合をいう。
（要件２）借手のリース料が、範囲が拡大した部分に対する独立価格に特定の契約の状況に基づく適切な調整を加えた金額分だけ増額されること。
※ 既存の賃借条件には何ら変更なく、新たに賃借する部分にだけ適用される条件で契約が締結されるような場合をいう。「特定の契約の状況に基づく適切な調整」とは、例えば、類似の資産を他の顧客にリースする際に発生するコスト部分（販売費など）を、貸手が負担する必要がない場合に独立価格から値引調整するような場合が考えられる。
リースの契約条件の変更が、上述した変更の要件に当てはまらない契約条件の変更がある場合、例えば、賃借中のオフィスの一部分の契約を解約する場合リース期間の短縮など、リースの範囲が縮小されるものについては、借手は、リースの契約条件の変更日に、リース負債について、変更後の条件を反映した現在価値まで修正する。この場合、リースの一部分の解約を反映するように使用権資産の帳簿価額も減額する。使用権資産の減少額とリース負債の修正額に差が生じた場合は、差額を損益に計上することとなる。
リースの契約条件の変更には、契約期間が延長される場合や、リース料の単価のみが変更されるなどの場合も含まれる。これらの場合には、変更前の契約は解約されておらず、借手は引き続き原契約で特定されていた原資産を使用する権利を有しており、借手は、期間の延長やリース料の単価変更にかかる部分について、変更前の会計処理を修正することとなる。具体的には、リース負債について、変更後の条件を反映した現在価値まで修正するとともに、使用権資産については、リース負債の修正額に相当する金額を使用権資産に加減する。